Indice di Fabbricabilità Territoriale (IT)
L’Indice di Fabbricabilità Territoriale (IT) è un parametro urbanistico che, come l’Indice di Fabbricabilità Fondiario (IF), viene utilizzato per regolare la densità edificatoria di un’area. Tuttavia, a differenza dell’IF, che si riferisce specificamente al singolo lotto di terreno edificabile, l’Indice di Fabbricabilità Territoriale si applica a una superficie territoriale più ampia, comprendente non solo i lotti edificabili ma anche le aree destinate a strade, spazi pubblici, verde e altre infrastrutture.
Definizione e Calcolo
L’Indice di Fabbricabilità Territoriale si esprime come il rapporto tra la Superficie Utile Lorda (SUL) complessiva edificabile e la superficie territoriale totale, che include tutte le aree del comparto urbanistico considerato.
La formula è:
Esempio pratico
Se l’indice di fabbricabilità territoriale in una determinata area è fissato a 0,5 mq/mq, significa che per ogni metro quadrato di superficie territoriale (inclusi sia i lotti edificabili che le aree non edificabili come strade, parchi, ecc.), è possibile edificare 0,5 metri quadrati di superficie coperta.
Ad esempio:
- Se si considera un’area territoriale di 10.000 mq con un IT di 0,5, si potrà costruire una superficie massima edificabile di 5.000 mq sull’intera area.
Utilizzo dell’Indice di Fabbricabilità Territoriale
- Pianificazione Urbanistica:
- Le amministrazioni comunali utilizzano l’IT per determinare la densità complessiva di edificazione all’interno di una zona urbanistica specifica. Questo indice contribuisce a stabilire un equilibrio tra edificazione, infrastrutture e spazi pubblici, garantendo uno sviluppo armonioso dell’area.
- Progettazione di Comparti Urbanistici:
- L’IT è particolarmente rilevante nella progettazione di nuovi quartieri o di lottizzazioni, dove si deve pianificare l’allocazione di edifici residenziali, commerciali, servizi pubblici e infrastrutture.
- Valutazione dello Sviluppo Territoriale:
- Questo indice permette di valutare la capacità edificatoria totale di un territorio più ampio, prendendo in considerazione non solo i singoli lotti ma anche la necessità di spazi pubblici e infrastrutture.
Normativa di Riferimento
- Piani Regolatori Generali (PRG): L’IT è fissato dai Piani Regolatori Generali dei comuni, che stabiliscono le regole di edificabilità e l’organizzazione del territorio in termini di destinazioni d’uso del suolo.
- Piani Particolareggiati: In alcuni casi, l’IT può essere dettagliato nei piani particolareggiati o nei piani di lottizzazione, che specificano ulteriormente come deve essere sviluppata un’area territoriale.
Fattori che Influenzano l’IT
- Zonizzazione Territoriale: Diverse zone urbanistiche (residenziale, industriale, commerciale, verde pubblico) possono avere indici di fabbricabilità territoriale differenti.
- Vincoli Urbanistici e Ambientali: Aree sottoposte a vincoli paesaggistici, idrogeologici o ambientali possono avere un IT ridotto rispetto a zone senza tali vincoli.
- Presenza di Infrastrutture: La necessità di spazi per strade, parcheggi, aree verdi e altre infrastrutture riduce la superficie edificabile, influenzando l’IT.
Differenze tra IT e IF
- Ambito di Applicazione: L’IF si applica al singolo lotto di terreno, mentre l’IT si applica a una superficie territoriale più ampia che include lotti edificabili e spazi pubblici.
- Obiettivo: L’IT serve a pianificare la densità edilizia complessiva di un’area più ampia, mentre l’IF è più specifico alla densità edificatoria di un singolo lotto.
L’Indice di Fabbricabilità Territoriale (IT) è uno strumento fondamentale per la pianificazione urbanistica, permettendo di gestire la densità edilizia in un’area più ampia rispetto al singolo lotto. Esso consente di pianificare uno sviluppo equilibrato tra edifici, infrastrutture e spazi pubblici, assicurando che il territorio venga utilizzato in modo efficiente e sostenibile. Conoscere e applicare correttamente l’IT è essenziale per urbanisti, progettisti e amministratori pubblici nel contesto della pianificazione del territorio.
