Come si ripartiscono le spese del colore facciata del condominio
L’amministratore di condominio, nell’affrontare la divisione delle spese per il rifacimento del colore della facciata del condominio, deve seguire alcune regole previste dalla normativa italiana, principalmente il Codice Civile e il Regolamento Condominiale, oltre a eventuali deliberazioni specifiche dell’assemblea condominiale.
1. Riferimenti Normativi
- Art. 1123 del Codice Civile: Stabilisce il principio generale per la ripartizione delle spese condominiali. Le spese devono essere ripartite tra i condomini:
- In base ai millesimi di proprietà, se i lavori riguardano beni o servizi comuni a tutti.
- In modo proporzionale al vantaggio che ogni condomino ne ricava, se i lavori interessano beni o servizi comuni utilizzati in misura diversa dai singoli condomini.
- Art. 1122 del Codice Civile: Regola i lavori nelle parti comuni, precisando che ogni modifica deve rispettare i diritti degli altri condomini.
- Art. 1127 del Codice Civile: Fa riferimento a innovazioni e modifiche straordinarie che comportano variazioni sulle parti comuni, ma che non alterano la destinazione d’uso.
2. Procedura che Seguirebbe l’Amministratore
L’amministratore deve gestire la questione in conformità con la normativa e convocare l’assemblea condominiale per approvare l’intervento. Ecco i passi principali:
a) Convocazione dell’Assemblea Condominiale
L’amministratore deve convocare l’assemblea per discutere:
- L’opportunità e la necessità dei lavori di rifacimento della facciata.
- La scelta del preventivo tra più ditte.
- La ripartizione delle spese, che solitamente avviene in base ai millesimi di proprietà.
b) Approvazione del Lavoro
L’assemblea deve deliberare:
- Con la maggioranza prevista dalla legge (secondo gli articoli 1136 e seguenti del Codice Civile) per i lavori straordinari.
- La decisione si basa sulla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (prima convocazione) o un terzo in seconda convocazione.
c) Criteri di Ripartizione delle Spese
Le spese vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa previsione del regolamento condominiale o accordo unanime dei condomini.
Tuttavia, se alcune parti della facciata non sono visibili o utili a determinati condomini (ad esempio nel caso di unità con accessi separati o facciate non condivise), l’amministratore deve valutare una divisione diversa, proporzionale al vantaggio goduto.
d) Gestione Amministrativa
L’amministratore si occupa di:
- Raccogliere i fondi necessari dai condomini, emettendo i bollettini di pagamento proporzionati alle quote di ciascuno.
- Affidare i lavori alla ditta selezionata.
- Supervisionare l’esecuzione dei lavori e aggiornare l’assemblea sullo stato di avanzamento.
3. Casi Particolari
In alcune situazioni, la ripartizione delle spese potrebbe variare:
- Regolamento Condominiale Contrattuale: Se il regolamento prevede una diversa ripartizione delle spese, questa deve essere rispettata.
- Accordi tra Condomini: L’assemblea può deliberare all’unanimità una diversa ripartizione dei costi.
- Unità immobiliari con caratteristiche particolari: Le unità che non traggono vantaggio dai lavori (ad esempio, locali che non si affacciano sulla facciata rifatta) possono essere escluse o avere una quota ridotta.
4. Obblighi dell’Amministratore
- Trasparenza: L’amministratore deve fornire tutti i dettagli dei preventivi e del lavoro.
- Gestione delle Contestazioni: Se un condomino ritiene ingiusta la ripartizione delle spese, l’amministratore deve risolvere la questione internamente o fornire chiarimenti. In caso di mancato accordo, il condomino può ricorrere al giudice.
5. Controversie
Se ci sono controversie sulla ripartizione delle spese, queste possono essere risolte tramite:
- Assemblea Condominiale: Nuova convocazione per discutere eventuali rettifiche.
- Mediazione Obbligatoria: Prima di avviare un contenzioso legale, le parti devono tentare una conciliazione presso un organismo di mediazione.
- Giudice Civile: In ultima istanza, si può ricorrere al Tribunale.
L’amministratore di condominio, per la divisione delle spese del rifacimento della facciata, deve rispettare le norme del Codice Civile e il regolamento condominiale. La trasparenza e il consenso dell’assemblea sono fondamentali per evitare controversie e garantire una gestione efficace dei lavori e delle spese.
