Lo sfratto: procedura

La procedura di sfratto per morosità è un iter legale che il locatore può avviare quando l’inquilino non paga l’affitto per un periodo prolungato. Questa procedura è regolata dal Codice Civile italiano (articoli 657-669) e prevede diverse fasi, che variano leggermente a seconda del tipo di contratto di locazione (es. canone libero, concordato, agevolato). Ecco una guida dettagliata:

Procedura di Sfratto per Morosità: Step by Step

1. Condizioni per Avviare lo Sfratto

Morosità Accertata: L’inquilino deve essere in ritardo con il pagamento di almeno due mensilità (o un periodo equivalente) per i contratti a canone libero. Per i contratti a canone concordato o agevolato, il periodo può variare.
Contratto di Locazione Regolare: Deve esistere un contratto di locazione valido e registrato.

2. Diffida Ad Adempiere

Comunicazione Formale: Il locatore invia una diffida ad adempiere all’inquilino, tramite raccomandata con avviso di ricevimento (A/R) o tramite pec (posta elettronica certificata).
Contenuto della Diffida: La lettera deve contenere:
- L’importo degli affitti non pagati.
- Un termine per regolarizzare la situazione (solitamente 15-30 giorni).
- L’avviso che, in caso di mancato pagamento, si procederà con lo sfratto.

3. Presentazione del Ricorso per Sfratto

Ricorso al Giudice: Se l’inquilino non paga entro il termine indicato nella diffida, il locatore può presentare un ricorso per sfratto al Giudice di Pace (per affitti fino a €5.164,57) o al Tribunale (per affitti superiori).
Documentazione Necessaria:
- Copia del contratto di locazione.
- Prova dei pagamenti mancati (es. estratto conto).
- Copia della diffida ad adempiere.
- Eventuali altre prove della morosità.

4. Decreto di Sfratto

Emissione del Decreto: Se il giudice ritiene fondato il ricorso, emette un decreto di sfratto, che stabilisce un termine per lo sgombero volontario (solitamente 30-60 giorni).
Notifica del Decreto: Il decreto viene notificato all’inquilino tramite ufficiale giudiziario.

5. Sgombero Volontario o Coatto

Sgombero Volontario: L’inquilino ha il termine stabilito dal decreto per lasciare l’immobile.
Sgombero Coatto: Se l’inquilino non sgombera entro il termine, il locatore può richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario per eseguire lo sgombero forzato. L’ufficiale giudiziario fissa una data per lo sgombero e provvede a liberare l’immobile.

6. Recupero degli Arretrati

Azione di Recupero Crediti: Parallelamente allo sfratto, il locatore può avviare un’azione legale per recuperare gli affitti non pagati, gli interessi di mora e le spese legali.
Pignoramento Beni: In caso di mancato pagamento, il locatore può richiedere il pignoramento dei beni dell’inquilino per soddisfare il credito.

Tempi della Procedura

Sfratto Breve: Per i contratti a canone libero, la procedura è più rapida e può concludersi in 3-6 mesi.
Sfratto Ordinario: Per i contratti a canone concordato o agevolato, i tempi possono essere più lunghi, anche 6-12 mesi o più, a causa delle tutele aggiuntive previste per l’inquilino.

Difese dell’Inquilino

Opposizione al Decreto: L’inquilino può opporsi al decreto di sfratto entro 10 giorni dalla notifica, dimostrando di aver pagato gli arretrati o di avere motivi giustificati per la morosità (es. gravi difficoltà economiche).
Piano di Rientro: In alcuni casi, l’inquilino può concordare con il locatore un piano di rientro per pagare gli arretrati in rate, evitando lo sfratto.

Costi della Procedura

Spese Legali: Il locatore deve sostenere le spese legali per l’avvio della procedura, ma può richiedere il rimborso all’inquilino.
Spese di Sgombero: Le spese per lo sgombero coatto sono a carico dell’inquilino.

La procedura di sfratto per morosità è un processo legale complesso che richiede il rispetto di precise formalità. Per il locatore, è fondamentale agire tempestivamente e con il supporto di un avvocato specializzato. Per l’inquilino, è importante cercare soluzioni concordate o assistenza legale per evitare conseguenze gravi come lo sfratto e il pignoramento dei beni.

Articoli 657-669 del Codice Civile: Sintesi

Articolo 657 – Domanda di rilascio

Stabilisce che il locatore può chiedere il rilascio dell’immobile se l’inquilino non paga l’affitto o non rispetta gli obblighi contrattuali.
La domanda di rilascio può essere presentata al Giudice di Pace o al Tribunale, a seconda del valore dell’affitto.

Articolo 658 – Decreto di rilascio

Il giudice, se ritiene fondata la richiesta, emette un decreto di rilascio (o decreto di sfratto), che ordina all’inquilino di lasciare l’immobile entro un termine specifico (solitamente 30-60 giorni).

Articolo 659 – Notifica del decreto

Il decreto di rilascio deve essere notificato all’inquilino tramite ufficiale giudiziario.
La notifica è un passaggio fondamentale per rendere esecutivo il decreto.

Articolo 660 – Opposizione al decreto

L’inquilino può opporsi al decreto di rilascio entro 10 giorni dalla notifica.
L’opposizione deve essere motivata (es. pagamento degli arretrati, motivi giustificati per la morosità).

Articolo 661 – Effetti dell’opposizione

Se l’inquilino presenta opposizione, il giudice fissa una udienza per valutare le ragioni delle parti.
Durante questo periodo, lo sfratto è sospeso.

Articolo 662 – Mancata opposizione

Se l’inquilino non presenta opposizione entro i 10 giorni, il decreto di rilascio diventa esecutivo.
Il locatore può richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario per lo sgombero coatto.

Articolo 663 – Sgombero coatto

L’ufficiale giudiziario procede allo sgombero dell’immobile se l’inquilino non lascia volontariamente l’alloggio entro il termine stabilito.
Lo sgombero avviene con l’ausilio della forza pubblica, se necessario.

Articolo 664 – Riparazione dei danni

L’inquilino è tenuto a risarcire i danni causati al locatore, inclusi gli affitti non pagati, gli interessi di mora e le spese legali.

Articolo 665 – Sospensione dello sfratto

In casi eccezionali (es. gravi difficoltà economiche dell’inquilino), il giudice può sospendere temporaneamente lo sfratto, concedendo un termine aggiuntivo per lo sgombero.

Articolo 666 – Esecuzione dello sfratto

Definisce le modalità pratiche per l’esecuzione dello sfratto, compreso l’intervento dell’ufficiale giudiziario e la restituzione delle chiavi al locatore.

Articolo 667 – Restituzione dell’immobile

L’immobile deve essere restituito nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato, salvo il normale deterioramento.

Articolo 668 – Spese della procedura

Le spese legali e di sgombero sono a carico dell’inquilino, salvo diversa decisione del giudice.

Articolo 669 – Provvedimenti urgente

In casi di estrema urgenza, il giudice può adottare provvedimenti temporanei per garantire il rilascio immediato dell’immobile.

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