Cambio di intestatario di un contratto di locazione
Il cambio dell’intestatario di un contratto di locazione può avvenire per diversi motivi, come ad esempio la vendita dell’immobile, la cessione del contratto o la morte dell’inquilino. Ecco una guida dettagliata sui vari scenari e sulle procedure da seguire:
1. Cessione del Contratto di Locazione
La cessione del contratto di locazione avviene quando l’inquilino attuale (cedente) trasferisce i propri diritti e obblighi derivanti dal contratto a un nuovo inquilino (cessionario). Ecco come procedere:
Passaggi:
- Consenso del Proprietario: È necessario ottenere il consenso scritto del proprietario dell’immobile, a meno che il contratto di locazione preveda espressamente la possibilità di cessione senza necessità di autorizzazione.
- Accordo di Cessione: Redigere un accordo scritto di cessione tra il cedente e il cessionario, con l’indicazione delle nuove condizioni contrattuali, se previste.
- Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: Comunicare la cessione all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello RLI, entro 30 giorni dalla data di cessione. Il modello può essere inviato online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o presso gli uffici dell’agenzia.
- Pagamento dell’Imposta di Registro: È previsto il pagamento dell’imposta di registro, pari a 67 euro. Questo può essere effettuato tramite il modello F24 ELIDE.
Documenti Necessari:
- Copia del contratto di locazione originale.
- Accordo di cessione firmato da tutte le parti coinvolte.
- Modello RLI compilato.
- Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro.
2. Subentro nel Contratto di Locazione
Il subentro avviene quando una nuova persona (subentrante) prende il posto dell’inquilino originario senza che vi sia una cessione formale del contratto. Questo può accadere, ad esempio, in caso di decesso dell’inquilino o in situazioni familiari particolari.
Passaggi:
- Consenso del Proprietario: In molti casi, il subentro richiede il consenso del proprietario. Tuttavia, ci sono eccezioni, come il subentro del coniuge o dei figli in caso di decesso dell’inquilino.
- Comunicazione al Proprietario: Informare il proprietario del subentro, fornendo tutte le informazioni necessarie sul nuovo inquilino.
- Aggiornamento del Contratto: Redigere una scrittura privata che aggiorni il contratto di locazione con i dati del nuovo inquilino.
- Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: Analogamente alla cessione, è necessario comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI, entro 30 giorni dall’evento.
Documenti Necessari:
- Copia del contratto di locazione originale.
- Documento che attesti il subentro (es. certificato di morte in caso di decesso dell’inquilino).
- Modello RLI compilato.
- Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (se prevista).
3. Vendita dell’Immobile Locato
Quando un immobile locato viene venduto, il contratto di locazione passa automaticamente al nuovo proprietario.
Passaggi:
- Notifica al Conduttore: Il vecchio proprietario deve informare l’inquilino del cambio di proprietà, fornendo i dati del nuovo proprietario.
- Subentro del Nuovo Proprietario: Il nuovo proprietario subentra automaticamente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione esistente.
- Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: Il nuovo proprietario deve comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello RLI, entro 30 giorni dalla data del rogito.
Documenti Necessari:
- Atto di compravendita dell’immobile.
- Copia del contratto di locazione originale.
- Modello RLI compilato.
Consigli Pratici:
- Consultare un Professionista: È consigliabile consultare un avvocato o un commercialista per assicurarsi che tutte le procedure siano seguite correttamente.
- Verifica delle Clausole Contrattuali: Leggere attentamente il contratto di locazione originale per verificare eventuali clausole relative alla cessione o al subentro.
- Tempistiche: Assicurarsi di rispettare le scadenze per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate e per il pagamento delle eventuali imposte.
Seguendo questi passaggi, il cambio dell’intestatario di un contratto di locazione può avvenire in modo corretto e conforme alla normativa vigente.
