Contratto di locazione a Breve Termine (o Turistico)
Il contratto di locazione a breve termine, noto anche come affitto turistico, è una soluzione molto diffusa per affittare immobili per brevi periodi, senza i vincoli tipici delle locazioni tradizionali.
Caratteristiche principali
- Durata: inferiore a 30 giorni (oltre, potrebbe essere necessario registrarlo all’Agenzia delle Entrate).
- Finalità: destinato a turisti o affitti temporanei, senza residenza dell’inquilino.
- Nessun obbligo di registrazione: se dura meno di 30 giorni, non serve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
- Spese: le utenze sono generalmente incluse nel prezzo della locazione.
- Cedolare secca: possibile applicare la tassazione agevolata del 21% sui redditi derivanti dalla locazione.
- Nessuna obbligazione condominiale: il proprietario resta responsabile verso il condominio.
Cosa deve fare il proprietario?
- Comunicare l’ospitalità alle autorità (art. 109 TULPS) se l’immobile viene affittato a cittadini non italiani.
- Rilasciare una ricevuta (se l’inquilino lo richiede) o applicare la fatturazione elettronica se obbligato.
- Versare la tassa di soggiorno, se prevista dal Comune.
Cosa deve contenere il contratto?
- Dati delle parti (locatore e conduttore)
- Descrizione dell’immobile
- Durata della locazione
- Canone e modalità di pagamento
- Clausole su danni e responsabilità
Se affitti con Airbnb o Booking, il contratto può essere integrato nelle condizioni della piattaforma!
Regime fiscale: tasse su affitti brevi
- Se affitti per meno di 30 giorni, puoi scegliere:
- Cedolare secca al 21%
- Regime ordinario IRPEF
Se fai più di 4 locazioni brevi all’anno, l’attività può essere considerata imprenditoriale e servono partita IVA e SCIA al Comune!
D.L. 50/2017 e la normativa sugli affitti brevi
Cosa prevede il D.L. 50/2017 per gli affitti brevi?
- Si applica agli affitti inferiori a 30 giorni
- Introduce la cedolare secca al 21% come tassazione opzionale
- Prevede l’obbligo di ritenuta del 21% per gli intermediari (Airbnb, Booking, agenzie)
- Definisce quando l’affitto breve diventa attività imprenditoriale
Chi deve applicare la ritenuta del 21%?
Se un proprietario affitta tramite agenzie immobiliari o portali online, questi ultimi devono:
Applicare una ritenuta d’acconto del 21% sul canone di locazione
Versarla direttamente all’Agenzia delle Entrate
Se il locatore gestisce tutto in autonomia, dovrà dichiarare i redditi in sede di dichiarazione annuale.
Quando l’affitto breve diventa attività imprenditoriale?
Se il proprietario offre servizi aggiuntivi (es. colazione, pulizie giornaliere) o affitta più di 4 immobili, l’attività può essere considerata imprenditoriale, con obbligo di Partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio.
Normativa di riferimento
- Codice Civile (art. 1571 e seguenti)
- Legge 431/1998 (Disciplina delle locazioni)
- D.L. 50/2017 → ha regolato il regime fiscale degli affitti brevi e l’obbligo di comunicazione per le piattaforme come Airbnb.
- Agenzia delle Entrate – Circolare n. 24/E del 2017
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